2014年张某夫妇在南通市与某置业公司签订《房屋买卖合同》一份,并在合同中明确了房屋朝向要求及进户后左右方位空间的具体规划,并由双方签名盖章予以确认。在该房屋买卖合同后附件了双方约定一致的房屋平面图,该平面图与开发商早期广告宣传的平面图一致。由于该房为期房,买受人张某夫妇仅能通过该房屋平面图了解房屋结构,从而确定购买意向。签订合同当天,张某夫妇一次性付清了房屋价款,并由该置业公司开具了销售不动产发票。2015年,卖方通知张某夫妇验房,在此过程中,张某发现所购房产实际布局与合同约定的布局不一致,与置业公司多次协商后,不能达成一致方案,张某将该置业公司告上法庭,以不能实现合同目的为由请求解除合同,返还全部购房款,并赔偿由此造成的损失。


法院判决


经法院查明,原告购房所在栋一层有四套,每两套是相向的,相向的房屋进户后的左右方位相反,而最初提供的房屋平面图未区分进户后的左右方位。张某与置业公司签订的买卖合同明确约定卧室在进户后左手边,而被告实际交付的房屋卧室在进户后右手边。被告认为不影响房屋使用,更不影响房屋价值,而原告则认为构成根本违约,请求解除合同。

法院判决:一审法院认为,一般大众购买商品房的目的为投资、居住及孩子就学等,对于购房人日常居住,房屋布局是否合理、朝阳房间数量、光照时间等才是应该考虑的首要因素,而这些条件与房屋平面图所载一致,仅仅只是进门后的左右方位存在差异,并不影响合同目的的实现。故判决驳回原告诉请,原告不服该判,遂向中院上诉。

二审法院认为:买房人的一般购房目的并不能代替买房人的特殊购房目的,只要买房人的特殊购房目的合理合法,就应当得到法律尊重与保护。遂撤销一审判决,并确认该房屋买卖合同解除。


律师观点

开发商早期宣传平面图属于要约邀请,只有交易条件在其中特定化、具体化才能构成要约。故涉案的开发商早期宣传平面图属于邀约邀请,不承担合同责任。而在签订合同过程中,原告提出将特定房屋平面图附件并经被告盖章确认后,该附件的平面图就产生了合同效力。从该特别约定及附件内容可以看出,原告以此特定户型作为缔约基础,以该房屋左右结构作为特定合同目的,且并不违反法律法规禁止性规定,属于当属人意思自治范畴,法律应予以保护。因此在被告未交付与合同约定一致的户型时,原告可基于合同法第94条行使法定解除权,该判例也体现了法律对于当事人意思自治的最大限度的尊重,并不以违约方的违约程度作为行使法定解除权的基础



2019年03月14日

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房屋买卖合同中约定事项可否为解除权基础

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